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北京豪宅 量跌價未＠降
北『京調控已經出臺一個多月了，對於〒樓市的影響正在逐漸顯現。尤其是豪宅產品，由於◇首付比例的大幅提高，多個本來計劃在年底入市的10萬+項目，紛紛延期，具 體看盤日期未定。豪宅項目的成交量也大幅跳水，甚至跌幅遠超樓市〓整體跌幅。但即便如此，多數豪宅的定價仍十︽分堅挺，並未明玄青和那名長老頓時驚呼出聲顯降價。即便面臨購房人減少，開 盤預售證批不下來的困境，大多數項◣目仍選擇了“自我保護”的策略，寧願暫關售〓樓處，也不硬著頭皮入市。
豪宅規矩在那來訪客戶明顯減少∞
樓市調控∩中，關於二套房貸款的認定，被□認為讓許多改善型甚至剛需型購房人望而卻步。從▲認房不認貸到既認房也認貸，加上︻首付比例的提高，豪宅產品都◣需要至少首付七成，直接導致了豪◣宅項目客源的明顯減少。
近日，北京青年報記者走訪了海澱、朝陽東壩、昌平等多個豪宅項目發現，與十一長假之前相比，售樓部冷清了不少〇，與記者在7、8月╲份走訪這些項目時看到的情景截然不同，甚至有原本打算年底入就在他們說話之間市的豪宅↓，已經關①閉了售樓處，更是許久都看不到有看房客戶。
在位於東壩的利錦府營銷中心，沙盤區加上接待廳偌大的空間只有寥寥幾個人。銷售人員告訴記者，自從限購之後→，來訪客戶明顯減少，限購對他們的影響太大了，至少70%的首付阻擋了很多改善型置業的客戶。
根 據北京市房地產交易管理網顯示，利錦府新取▲證的7號樓，共計66套房源，預售價為85000元/平方米，並且所售戶卐型均為290-310平方米的大〗戶型， 單套總價々在2200萬以上。銷售人員給記者算了一筆賬：按照以前的北辰星首套房首付30%來算，以首套房』購買一套最低約交700萬元左右，限購以後首套房最低首 付40%，也需要900多萬元。而對於許多改善型ξ 購房人來說，首付提高到70%，意味著首付也↙升到了1600多萬元，多出了幾↑百萬元首付。
除此之外，位於海澱區西北旺的某高價地項目，因為地價限制導致樓盤價有望沖擊10萬元。但購房人的減少，導致高價盤入市難度加大，項目銷售∏進度也受到了影響。據了解，目前該項◇目售樓處已經封閉，暫時不接待」購房者。
7萬+豪宅成交大跌66%
買房人少∮了，豪宅成交自然也是一落千丈。
根據亞豪君嶽會統計數據顯示，2019年10月，北京7萬+公寓豪宅共實現成交191套，成交面積3.9萬平方米，環比◤分別下滑66%、49%，同時這一成交量也創造了∑ 自3月以來近8個月的新低。
並且，對比新政出臺後發現，北京商品住宅市場成交整體跌幅在40%左右，豪宅項目的成交跌幅〓明顯大大超過了整個市場的跌↓幅。可見，新政之後公寓豪宅市場所受到的∩沖擊更大。
對 此，亞豪機構市場總監郭毅分析認為，新政之後豪宅銷量首當其沖受到ω抑制，尤其是受到首付提升的影響，首套、二套首◥付比例的同時提升，以及非普宅新規的加 入，再加上“認房又∞認貸”條款的收緊，使得豪宅市場當中改①善及投資型客都受到了波及，購房意願普遍被打擊。特別是高端置業客群，不僅受制於增首付的資金壓 力，同時減杠桿也使得看空預期普遍形成，造成在♀售豪宅銷量的放緩。
取證難加劇豪∞宅成交萎縮
不僅如此，高價盤目前獲取◆預售證更難了，也導致豪宅成交進一步縮水。
業內人士透露，北京對於預售價格和銷售價格的管控，令一Ψ些由地價推升的“被豪宅”項目→的取證困難。特別是今年高端項目的成交火熱局面不∴斷激發“被豪宅”項目的信心，市場預期樂觀卻遭遇調控制約，項目定價因此易漲難落，無法取得預售或銷售∏許可，只得〖延遲上市時間。
在“9·30”新Ψ政推出後，北京入『市新盤中預售價超過7萬元的只有位於中央別墅區的景粼原著，而超過6萬元的也僅有門頭溝的綠城西山燕廬和電建·金地華宸兩個項目。
郭毅表示，從10月供應市場來看，7萬+公寓豪宅項目無一↙入市，預計這一供應低迷的狀況也∑ 將持續至明年。公寓豪宅市場開啟“自我保護”策略，以求在低供應量之下保持價格的堅挺。
大戶型稀缺的預期 支撐豪宅未明顯降價
雖然成交∏下挫明顯，但需要看到☆的是，豪宅項目的售☆價並未明顯松動。數據顯示，10月公寓豪宅市場成交均「價高達107163元/平方米，這一價格也是今年第二次站▼上均價10萬+的高峰，並且超越7月份再創歷史新高。
另外，從√成交特征來看，10月公寓豪宅成交當中200平方米以上◣的大戶型共成交97套，占比高達51%，居絕對主導地位，相比9月的市場〖占比提高了25個百分點。
大戶型靈魂之力損耗占比的提高意味著豪宅買家對於大戶型產品的認可。受此影響，一些大戶型產品甚至還有漲價的跡象。像位於昌平的某項目二期正在領取預售證，前期該項目的 上ω 疊別墅報價800萬元起。而如今，銷售ω人員給出的上疊報價已經達到了1100萬元左右。無獨有偶，豐臺區某豪宅◣項目也打算把定價從8萬元提高到9萬元， 就是因為看好未來大戶型稀缺的預期。
郭毅分析認為，“90/70”政策的重新◆實施，加之自住房的供地增加∞，使ぷ得未來新增供應將以中 小戶型為主，大戶型的公寓供應受到擠壓，供應稀缺。加之高端改善客群對於居住面積本身的高要求，是大戶型豪宅在調控後☉仍保持成交堅挺的原因【之一，也直接導 致了豪宅價格暫時並未◆出現松動。
