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                從賣房子到潛力出租房卐子萬科龍湖等房企搶灘租房市場

                  中國房地產業的“下半場”,企業生產方式開始從資產銷售向資產運千虛頓時臉色大變營轉變。不僅是商業物業,隨著一線城市宅地供給緊張,新增新房供給有限,一些○企業不約而同將目光聚焦到存量住宅的運營上。龍湖、首創置業、優客工場、鏈家等公司都』在探索存量住宅運營的盈利方向。而近期,隨著萬科吃下“全自持住宅地塊”頭蟹,一場開放股權合作、眾籌建設出租房的實驗更在醞釀之中。

                  對★於習慣了拿地開發銷售的中國房企而言,資產運營尚屬技術短板,住宅的運營更是陌生領域,自持型新建住宅項目的操盤目前也缺少充分的制度安排。盡管如此,租房市場的蛋糕卻悄然增至萬億量級,難度高、前景誘人,對選擇這一賽道的企¤業而言,一場新的長跑才剛剛開始。

                  自持宅地的萬科∮實驗

                  本月2日,引發行業高度關註的三宗“限房價、控地價”的住宅用地在北京落錘。結果令人驚就是歸墟秘境開啟之日訝:在新的出讓▆方式下,北京萬科以“全部持有”的條件,競取其中的西北旺鎮18號地。同時,北京萬科與住總組成的聯■合體也以同樣“全部持有”的條件,競得其中的西北旺鎮19號地。

                  全部住宅如何第三個【二更】在自持中實現回本、套現?在西方成熟市場,不少項目是通過房地產信托投資基金即RIETs來退出。然而,國外♂成熟市場RIETs產品回報ㄨ率區間多在5%~8%,國內則因稅收導致的收益率低等問題,RIETs產品一直無法破冰。不僅如此,國內住宅租金投資回報率不高,與普遍超過5%的資金成本形成尷尬反差。

                  倘若RIETs模型暫時無法成立,開發商將如何運營這些不能散售的自持住宅?對此,萬科集團副⊙總裁劉肖有了自己的思路。他日♂前接受《第一財經日報》等媒體采訪時表示,萬科計劃為上述兩宗海澱自持商品房地塊建立相應的眾籌平臺,將項目分成合作夥伴企業能夠接@受的份額,北京萬科作為主要業主方負責房屋建設和配套引進及物業管理、配套經營服務,而眾籌方則在早期進行投資,同時向北京萬科提交相應的項目運營費用,在項目建設完成後企¤業員工可租賃相應房源,租金再由平臺直接返回相應企業。

                  “自從拿地之後,我們也面臨一@ 些質疑,就是大家認為拿這塊地算不過賬來,企業無法實現自身只要兩位能夠記住答應我的盈利。”劉肖說,上述辦法是從傳統的“開發銷售模式”轉變到“經營服務♀模式”,通過合作々來破題,爭取政府、合作企業與開發商三方聯動。回應本報記者關於盈◆利模式的問題時,劉肖說,萬科若收取成本費用和比較低管理費,能夠直接平攤拿地與建安成本,未來計劃是通過運營管理費盈利。在合◥作企業選擇上,北京萬科的標準是規模以上的高精尖科︻技公司。更為具體的設想是,方案可以是以一個住房單元或是一整棟樓作為最小份額,對眾籌夥伴開放項目使用權、租賃權及資產增值權,也可以是通過項目合作運營公司的形式□進行股權合作。

                  長期自持型商品住房尚屬新生事物,合作模式運營這類資產更是前所未有的新的嘗試,未來權益如何分配、回報如何保障賭約,這些都是企業今後需要回答ㄨ的問題。但劉肖表示,萬科此前有相對充足的資產運∮營經驗,而項目地處住房供不應求的海澱區,因此對項目前景具備信心。

                  從賣房子到“運營”房子

                  萬科的實驗能否做成樣本,為行業整合、跨界合作提▲供技術經驗,目前還有待相關政策安排及市場檢驗。但一個事實々是,租賃市場蛋看著通靈大仙糕巨大,未來將有更多公司加入這個賽道。

                  2019年5月4日,國務院總理李克強主持召開國務院常務會議,確定培育和發展住房租賃市場的措施,推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。未來的租賃市場將有多大?優客工場創始人毛大慶給出的估計是,未來的十年之內,中國商品房租金GMV(租賃總收入價值)將超過3萬億元,2025年,“北上廣深”GMV將達到1萬億元,到2030年,將會突破1.6萬億元。鏈家研究院院長楊現領也對本報記者表示,目前『中國租房市場的租金規模是整個房屋交易市場的7%,而美國占比是50%,在中國,租賃市場是政策紅利最多且不斷釋放的市場,蘊藏著幾萬億的潛在市場空間,未來租賃住房將會成為大城市普遍的生活方式。

                  參⌒ 與其中的企業越來越多。在今年2019年中期業績發布會上,龍湖正式宣布涉足長租公寓業態,並將其名字定為“冠寓”,計劃在全國10余城市展開布嗤局。上月底,首創置業則與共享辦公公司優客工場及城市空間運營商共享際宣布合作,未來在首創置業進入7個城市中,對18個住宅項目逐步改造後出租。作為中介平臺,鏈家也在加碼租賃業務,該公司旗下的“自如”於2011年5月在北京成立,提供租住產品≡和服務。根據今年5月時曝光的計劃,鏈家的目標是,在未來的三年將自如的規模從20余萬套增至30萬甚至50萬套。

                  “可以銷售的土地數量越來越少,以北京為例在2019年全年,可以銷售的商品房住宅土地只有38.9萬平米,那麽也就是說,拿地一賣了之,將來這條路肯定沒戲了。”中原地產首席分析師張大偉說道。地價越來越貴,使得開發商把越來越多的註意力放在如何盤活資產上。而存量時代,資產運營未來也將成為房企重要盈利渠道,運營能力甚→至將為房企重新排序。對此, 首創置業設計營銷中心總經理高廣漢對本報記者坦言,如今的經營環境,在倒逼開發商主動思考如何高效運營資產,如何“變輕”,但輕資產運營仍需要能力上的積累,開發商需要完成的第一步,是從傳統的“客戶思維”向“用戶思維”轉變。

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                (責任編輯:遊軍成)
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