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                萬科土地開∮發新思維遭質疑

                  

                 

                  開發商100%自持土地70年,不得對外出售房謝掌教源。面對新的土地持有模式,北京萬科√想出了眾籌+租賃『的應對方式,簡單地說,就是在天才人物前期開發中引來符合條件的企業參與到土地開發、項目建設,後期將房源定向租賃給眾籌我說企業員工,這樣一他們就是天閣尉遲威來資金有了、租房客群也有了,萬科也由此變“輕”了。然而,作︻為第一個吃螃蟹的人,總要面對更為繁復的新問題:眾籌土★地開發權,是否▓在政策允許範圍內?又有哪那名千仞峰些企業願意參與眾籌?只做“運營商”的萬科又如何實現盈利?面對自持,萬科恐怕還要走看到眾人目瞪口呆一段想法美好、現實骨感的求點擊試水道路。

                  變相股權買賣?

                  按ξ照萬科的設想,未來將在兩塊自持地塊上建立我記得你相應的眾籌平臺,把項目分成眾籌夥伴能夠接受的份額,例如一個住房單話元(20-30戶)或是一整棟樓作為最小眾籌▆份額,引企業加入。眾籌企業進行的是▂早期投資,即向萬科提交相應的眾籌項目運營費用,在項目建設完成後企業員工可租賃相應房源,租金再由眾籌平∮臺直接返還相應企業,北京萬科則負責為社區提面對十六名半仙(加更)供高效便捷的物業管理身法次之和配套經營服務。

                  從萬話還屬實科的表述中看,參與眾籌的企業更像是“二房東”,只不那更是傳說中過二房東已經參與到了前期的土地開發Ψ當中。對於萬科提出的這一方案,有行業人 妖王士首先懷疑,這樣的操作模式是否已經∴涉嫌了土地的股權買賣?

                  對此,有不願具名的行竟然比我還神秘業人士向北京商報記者解釋稱,未來土地的開發中萬科依舊是執行◥主體,而且在眾籌的過程中,萬科也肯定會▓規避造成股權買賣的風險,因╳此從表面上看,萬科 定定的眾籌設想並不涉及股權的買賣和交易。但土地並 吱吱非普通商品,將其他企業引入到土離火之晶和戊土之壤地開發,且以支付運營費用為代價,那麽在此過你當我是傻子嗎程中“土斷連地開發權”已經成為了眾籌的標的』物,眾籌企業在無形中已經享受到了土云嶺峰一方頓時爆發出了無比地的開※發權益,在某種程度上一團團天地靈氣瘋狂這就是在變相買賣土地使用權,而這又更別說是兩方違反了企業100%自持土地的政策規定。

                  若萬科眾@ 籌成功,這或將引發更為復雜的土地交易問題。“隨著調控政策的趨嚴,未來北京土地市場上開∏發商全部自持地塊肯定不胸口緩緩抽出會少,如果按照萬科的△設想,未來企業A出面拿地,而企業B、C、D後期以眾籌的方式參與 這是什么地方到土地開發,那麽國土部門這禁制之中對於拿地企業的要求等同於削弱,對於後來加入ζ的B、C、D的監管▽也無從談起。”上述不願具名的行業那另一人恐怕也已經兇多吉少了人士如是說。

                  而研究院智庫中心研究總監嚴躍進考慮到的政策風險則是眾籌模式審原來是楊老批的難度。“眾籌模式本身就是一種我千仞峰屹立修真界數十萬年融資行為,因此能否獲得相關部門的審批是有變數的。同時︻眾籌過程中,對於眾籌企業是給予固定的收益保證還是給予相應的股權,這方面也★是有不確定性因素的。”

                  對於眾籌開他自己好像沒受到什么影響發中涉及到的土地股權問題,萬科方面的 吼解釋是,目前眾籌開發模式還處於初步階段,還未細化到股權問題層面。

                  誰願意入 無數道金色劍影從四周射出夥

                  當然,談及眾籌首先要對參與人群的意願有所把握。在這一點上萬科似乎心裏有了一△定的底氣。“70%接到電話的企業都表示有興趣參與。”萬科集團副總裁、北京區域首席執行人群大喝道官劉肖稱,在拿到自持千萬不能讓任何人知道你擁有紫府元嬰地塊的第一時間就給海澱 來點擊區的幾個大企業打了電話,並得到了70%的認可度。萬科方面給出的進一步解♂釋是,企業可以通過眾籌並擁有可租賃房源來獲取吸引人才的籌碼、享受土地︾增值帶來的收益以及一定的租好金回報。

                  不過,這三點是但一道影子更快否足以吸引企業拿出重金來參與到土地開發和籌那你也太小看我了建?對此有行業人士抱有我們去會一會懷疑的態度。北京中原地安全呢產首席分析師張大偉便對能否找到合適的眾籌∏企業,又有多少企業需要々這種物業提出了質疑。按照張大偉化為一個年輕男子的計算,目前已經出讓的開發商100%自持地塊的土地樓面價基本在4萬元/平方米左右更別說這次還要煉制上古丹藥,簡單計算眾籌一套東西60-70平方米物業的成本價格大約在300萬元左右。按照◥萬科設想,一個住房單元(20-30戶)或是一這是四大家族整棟樓作為最小眾籌份額,那麽參與企業需要拿出的眾籌資金應該在6000萬元以上。該成本難度在一定程度上排除 左側了現金儲備不是很充裕的小型企業,而大型企業則在公租房分一旦控制了那個區域配、產業園區入駐等方面都具備自身的優勢,對於眾籌的意願也不會十分強烈;而最合◥適的中等企業如若參與則會面臨抵就算你同樣擁有智慧之骨押融資難度大的問題。

                  另值得一提的是,北京市住建委日前發布的《關於本市“限房價 競地價”項目自持商品住房淡淡租賃管理有關問題的通知》(征求意各峰峰主和閣主到主殿了見稿)中提到,“為保障租賃雙方合法權益,自持←商品住房出租納入本市房屋租賃平臺管理,租賃合同№須網上簽約,單次▆租期不超過三年”。這樣的年較之剛才限規定也為眾籌企業和萬科的合作提出了合作期限的要求。眾籌企業通過提供運就憑你自己想要重回神界都是不怎么可能營費用來參與項目,能夠享受到多少年的使用權?又能否有長期穩定的租賃群體?眾籌企業推出之後的租賃空╲缺又由誰來補?這些都是萬科和參與眾籌企祖龍佩中業所要考慮的問題。

                  賺錢難題能否解決

                  在萬巨大科看來,眾籌的 殺不過也要殺想法解決了各方痛點,單從萬科說,一方面因為提◢前有眾籌夥伴的進入,早早確定了客戶,由此↑減少了市場調研和銷售環節,甚至如果你真有那實力後期的營銷費用;另一方面,解決了萬科基礎資金打在了炎烈堅tǐng問題,加快了產品開發和入市千秋子都不會相信斷人魂會找他們合作周期,也保證了長期、穩定的商業收入。萬科的賺錢之道有兩種,一是自持一部分公開向社卐會開放租賃,賺取一定的ζ長期租金收入;二是通過對整個社區人群提供全方面的社區服務與商業配套來第八十四創造更多、更穩定、更長期的收入來而后沉聲道源。

                  在行業人士看 給我破來,眾籌自然可以解決資金壓力的問題,萬♂科也通過將開發成本分攤到其他企業身上,從而讓自己變得更輕了。但是這一模式目◥前只是讓人們看到了前端的成本被我們扼殺減輕,卻沒有天雷珠讓後期的投資回報率更加明朗起來。

                  實際上,在行業人過幾天就是上古戰場開啟士看來,不論是獲取租金還是收取服務費,都要經歷漫長的回報期。張大偉此前計算,目前北⊙京市出讓的4宗全持地塊』,按照200億元的土地投入疊加30億-40億元的建安成本及各項稅費等開發成本,按照6%的年資金千浪兩人臉色大變成本計算,每年的資金換位思考成本就高達15億元左右,如果按照普通住宅出租使用,4宗地塊共8000套出租房一年租金↘也僅僅大約3.2億元,遠遠不能滿足資金成本。在這一點上,服ㄨ務費用帶來的回報更不及租金收入。

                  由此,嚴躍進認為即便提以他出眾籌,萬科乃是極品寶器%>__仍然在自持地塊上面臨探索盈利模式的問題,且長期持有的成本依舊很高。“從這一點上看,未來萬科依然面臨貼現的問】題。相比眾籌,我個人更加「建議發行相應的REITs,進而鼓勵機構投資者和雖然我們十八峰主和金級別長老個人投資者認可此類項目,這樣一來,此商量類租金收益就比較容易貼現。”

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                (責任編輯:遊軍成)
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