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                美國樓市興衰史:一生一↓次的投資機會

                  瑞士★信貸的董事總經理、亞洲區首席經濟分析師陶冬,在今年“2012中國上市公司口〗碑榜”頒獎典禮上說道,“中國房地產的黃金時代已然結束,美國房地產已經在大底了,美國房地產是我真正威力們這一輩子能遇到一次的投資機會。”

                  與陶冬持同樣觀點的還有多位經濟學家,本周,《每日經嗤濟新聞(博客,微博)》將盤點美國過去50年的樓市興衰史,同時提供一份抄底攻略@ 供你參考。

                  新屋開工數嗤創4年最快增速 股神前財長均看好樓市

                  美國樓市是否真的迎來了春天?一系列統計數據暗示,新一輪的繁■榮並非霧裏看花。

                  據彭博數據,美國9月新屋銷售升至2010年5月以來新高,成屋銷售則較8月略微下拳頭跌,但仍為2010年6月以來新高。另外,NAHB住宅市場指數在10月升至41,創下自2006年7月他緩緩呼了口氣以來最佳。

                  盡管市場上仍有一些悲觀論者,但包括美國︻前財政部副部長以及“股神”巴菲特均表示看好美國住宅市場。

                  美國地產的四輪大牛市

                  如果將中國經濟比作高速行駛的動車,那麽樓市就是承載這組列車的軌道。在過去13年裏,無論是開發商、炒家還是普通散戶,都見證了從單位福利房邁入房改的〇時代變遷,同時也見證了樓市成為幾代人的共同記憶。

                  相比之下,美國樓市當代史超過50年,期間經歷了數輪牛熊轉換,可謂全球房地產標本。

                  衡量美國房地產狀況包含以下幾個關鍵指標:新屋銷售、成屋銷售、房地產價格及景氣指數與住房抵押貸款利率則去擊殺黑馬王等。根據同花順(300033,股吧)數據,從1963年至今,美國至少經歷了四輪大的牛市。

                  第一輪牛市開始於第二次▂世界大戰後的70年代初,當時美國經濟進入難得的黃流逝金發展期。伴隨著嬰兒潮,市場出現大量的住房需求,加上各地政府他不是蠢人在公寓住宅稅收方面的利好政策,畢業幾年的大學生開始大量參與公寓的投資和投機,其中小面積的廉價住宅最受歡迎。

                  資料顯示,1970年~1972年,新屋銷售(年)從最初的48.5萬戶飆升至71.8萬戶,漲幅接近50%。然而好景不長,由前奏【通知】於投機過度擡高公寓價格,直接導╲致了1975年的公『寓崩盤事件。

                  上世紀70至80年代是美國經濟的滯脹時期,特別是在石油危機、布雷頓森林體系崩盤等有深刻影響的事件發生後,美國房地產市場變得混亂不堪。直到羅納德·裏根總統在1981年推→出新政,對抵押貸款利率進行調整,同時在1986年推♀出新稅法(免所得稅),美國樓市才逐漸開始復蘇。1982年~1986年,新屋銷售觸底反彈,從43.6萬戶回升至最高75萬戶,升幅高達72%。同期,已開工的新建私人住第五百五十六宅也飆升了67%。另據統計,從1980年9月到1987年3月,衡量美國綜合房價的OFHEO房價指數上漲了36%。

                  第三輪牛市與克林頓住宅計劃∮有密切關系。1995年,克林頓提出公民住宅擁有率震天在2007年要達到67.5%的目標,這一計劃直接奠定了上世紀90年代美國樓市的快速發展。1990年~1999年,美國住房擁有率從64%升至66.9%,創60年代以來最快增速。新屋銷售也從53.4萬戶上升66%,至88.6萬戶。同期,OFHEO房價指數為38%。

                  第四輪牛市︾,與華爾街瘋狂包裝各∮類房地產抵押證券有關。正是由於市面上出現各類押註樓市上漲的衍生品且有利可圖,投資者才踴躍加入投機潮,進一步推動了實體樓價的走高。從1999年12月到2007年3月,OFHEO房價指這也是為什么沒有 第 657 你數累計漲幅達69%。期間新屋銷售上漲45%,成屋銷售◥最高漲39%。

                  住宅特 崛起點漸變

                  有牛市自然就有熊市,美國樓市最大的一◢次崩盤發生在2006年~2007年。

                  當時美國房價達到歷史巔峰,但因需求量不足,銀行為了刺激需求而放寬貸款門檻,導致違約率飆升。隨著2008年次貸危◤機爆發,大量購房者由於無法負擔貸款,只能╳低價割肉,最終導致房價泡沫破裂。2008年,美國房價下跌20%,部分地區甚至超過50%。

                  事實上,美國樓市在二戰後還經歷了三還有速度都是極為可怕次住宅特↓點的變化。

                  根據公開資料,1950年,美國新住宅房屋平均售竟然就這么直接把這青色鱷魚給吞了進去價1.1萬美元,家庭擁有房屋比例55%,消費者重點關註的是房屋的木材是否合格,希望越結實越好。而當時有接近七成的房屋只有2個或少於2個臥室,僅4%的房間配備雙〓衛,住宅基本不安裝空調;到了1972年,新開工房屋右護法數創下240萬套№的歷史新高,其中多家庭住宅占市場44%。彼時人們更喜歡大面積住宅,65%的房屋有三個臥室,23%房屋有四個臥室,超過一半的住宅是雙衛,43%的房屋裝看來這寶物有空調;1999年,房屋變得更加【寬敞,僅12%的新房少▽於兩個臥室,7%的新房少於兩個衛生間,空調安裝比例接近飽和。

                  值得一提的是,美國30年期住房抵押貸款利率曾於1981年見頂(18.22%),隨後一◇路走低。截至2012年10月26日當周,該利率僅為3.41%,較峰值低出近15個百分點。一方面這表↑明,美國政府通過有意識地調低按揭利率,以刺激樓市升溫;另一方面也暗示,即便利率已跌至歷史最低水平,但樓市此前仍然難以有效復蘇。反映出目前住房需求非常疲弱,只有通過連續的〖量化寬松才能改善。

                  樓市春天來了?

                  近期,美國▲樓市數據出現明顯回暖之勢。

                  首先,9月新 哦屋開工數量顯著上升,創下4年多以來的最快增速。9月份經過季節以及年化調整的新屋開工數升至87.2萬戶,較上月大增15%,同時遠高於分析師預測的76.5萬戶;其次,過去12個月新屋銷量狂增28%,預計該∑ 行業將6年來首次為美國經濟增長作出貢獻。

                  美國前財政部副部長、投行EvercorePartners創始人羅傑·奧特曼,在英國《金融時報》上撰文稱,“目前美國房地產市場正在反轉,它應該會在2019年再現笑瞇瞇繁榮,屆⊙時名義房價將超過2006年創下的高點。房地產繁榮再加上石油和天壓軸品然氣產量不斷增長以及其他因素,足以提振整個美國經濟。這種繁榮將受到房價上漲、待售房屋數量①減少、家庭和人口不斷增多以及抵押貸款條件放寬等因素的推動。這些因素應該會在未來五ㄨ年推動住宅投資 (包括新的建設和改建)每年增長15%到20%。”

                  奧特曼具體闡述稱,受人口增長推動,住房需求將非常強勁,IMF預計從2012年到2019年,美國人口將增加1500萬,高於過去5年的增幅;增長而順天盟最快的兩個群體包括嬰兒潮一代的孫輩,其中相當大一部分♀人在租房,他們即將開始購房。

                  “股神”巴菲特也 動手於近期指出,美國住宅市場正在觸底反彈。最近,伯克希爾哈撒韋的美國房屋相關業務正呈現兩位數增長。

                  但另一部分經濟學家則認為,全面復蘇※還有很長的路要走。其中全美地產經紀商協會(NAR)分一代霸主析師勞倫斯·雲表示,庫存下降部分ぷ源於新房建設速度緩慢,從而將更⌒多人推向二手房市場。盡管開大吼一聲工率上升,但仍較2006年峰值低60%左右。

                  今年9月,美國成屋銷售中位價為18.39萬美元。分地區看,西部地區最貴(中位價24.6萬美元),東部地區居次(23.9萬美元),中西部地區最可以隨著實力便宜(14.5萬美元)。

                  截至6月30日,美國住宅自有率為65.5%,住宅總數1.33億套,居住住宅1.14億套,其中自住住宅和出租住宅分別為7483萬套和3937萬套,空置住宅1851萬套。(全文未完,請繼續分頁閱讀或使用全文顯示閱讀功能)

                (責任編輯:遊軍成)
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